最老“宇宙中心”五年涨15%，深圳这片区一直在横盘？

渐渐成为深圳的价格洼地

“罗湖才是深圳”的时代已然过去

这里，真的被时代淘汰了吗？

 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / Eric 柳爱学

近些日子，光明新区新盘集中入市，光明这个在老深圳人心中以”牛奶与乳鸽“作为主要标签的地区，房价并不安定。随着6号线开通的利好，光明二手房成交均价已经达到5~6万/㎡（龙光项目有过7.5万/㎡的成交案例）。

新盘均价逼近6万的光明无疑是新晋热门，相比而言，昔日的大热门罗湖近两年似乎在深圳房价疯涨的车队里“掉了队”。

根据美联物业的数据，自2016年至今，罗湖的住宅成交均价仅从5.1万/㎡涨到5.9万/㎡，仅从这一数据来看，光明新区已经和罗湖“平起平坐”了吗？ 

曾几何时，“罗湖才是深圳”是不少老深圳人的共识。然而随着深圳向西发展的脚步，新晋网红换了一批又一批，“老罗湖”却在被遗忘，被人们笑谈为“时代的眼泪”。

这一曾经当之无愧的“宇宙中心”似乎快跟不上深圳的高速发展了，罗湖真的要被时代淘汰了吗？

乐居通过美联物业整理了罗湖区住宅成交的数据，揭秘罗湖区楼市。

01

五年涨15%，罗湖楼市已到横盘期？

从2016年到2020年的成交均价来看，罗湖的住宅成交均价尚未破6万。比起宝安、龙华、南山、光明片区五年以来的涨幅，罗湖的楼市似乎已经进入“横盘期”。

横盘期的情况在2018年与2019年两年间表现得尤为明显，均价在5.6万/㎡徘徊。其中部分片区的成交均价甚至出现了降幅。

2020年以来，罗湖片区的房价似乎有所抬头，各片区均出现涨幅。最有代表的是自2017年以来便已经进入横盘期的莲塘片区，也在2020年迎来了5%的涨幅——这与地铁线路与莲塘口岸的利好有关。

然而在刚过去的一年，深圳楼市“涨疯了”。

这一轮房价上涨的代表，宝中片区当之无愧。不到一年的时间，均价已经从7万/㎡涨到11万/㎡，相比而言，一年涨幅不到5%的罗湖区房价则只是跟着深圳房价的特快列车“蹭着涨”。 

02

学区房——罗湖看房客的关注重点

根据美联物业罗湖各片区2020年1月~7月住宅成交量TOP10统计的数据来看，罗湖区住宅成交最活跃的片区是翠竹片区。

在翠竹片区的住宅成交TOP10中，我们看到了均价破10万/㎡的二手房。

榜单中，金丽豪苑、愉天小区都是楼龄超过20年的住宅。其中，愉天小区建成时间为1992年，年限接近30年。

这两个老旧住宅区与2009年建成的鹏大厦（鹏公馆），都是属于深圳中学初中部学区范围内的住宅。

从最新2020年的中考表现来看，深圳中学的表现依旧冠绝罗湖全区，在全市范围内同样位居前列。

在深中学区的加持下，金丽豪苑20年的老楼均价达到10.4万/㎡，愉天小区与鹏大厦凭借以小户型为主，均价更是夸张地分别达到13.7万/㎡、13万/㎡。

而罗湖均价第二高的黄贝街道，片区内楼龄较高，多为老旧住宅区，然而在螺岭外国语与翠园中学的学区加持下，房价也处于罗湖的高位。

罗湖似乎很多东西都被遗忘，然而尚好的教育资源却不会被遗忘。经过几十年沉淀的老学校，一直是罗湖教育的保障。像许多城市的老城区一样，尽管各方面的生活配套稍显陈旧，但教育配套却始终是老城区的优势。

对于罗湖的看房客来说，学区是极为重要的关注因素。

03

低价背后

是低品质住宅糟糕的居住体验

罗湖的众多片区中，南湖片区均价最低——五年涨10%左右，均价5万/㎡，甚至不如许多原关外的片区，是不折不扣的价格洼地。

然而与很多价格洼地并不同的是，南湖片区道路宽敞、高楼鳞次栉比，也几乎见不到农民房的踪影，连老旧的楼梯房在这个片区都看不到。

而且，该片区紧靠罗湖口岸，还是深圳最早通地铁的片区。拥有深圳老地标——国贸大厦，经过三四十年的冲刷，城市面貌依旧尚好，各类配套也十分完善。

然而，光鲜的背后是该片区的住宅多为港式大塔楼，片区内二手房楼龄许多已经达到20年。

作为深圳最早一批的高层电梯房，这些港式大塔楼楼盘密度很高，多为独栋。容积率高的同时居住密度也奇高。并且部分产品不仅采光差，甚至不带阳台，连基本的居住体验都很难满足。

南湖片区作为罗湖最早的片区，学香港学得过于彻底——建筑密度大，塔楼林立。而这些大塔楼，除非被鉴定为危楼，不然几乎没有开发商愿意对其进行旧改。

今年，乐居已经报道过多起塔楼业主要求棚改的新闻。

或许，罗湖的房价并不全是被罗湖区本身拖累了。这些数量众多的品质差、硬伤多的港式楼盘，才是更为重要的原因。

04

罗湖的高品质楼盘

价格并不便宜

尽管罗湖均价不到6万/㎡，但依旧有许多价格并不便宜的二手房。

在翠竹片区，唯一依靠住宅品质破10万/㎡的是合正荣悦府。

合正荣悦府是教育新村的旧改项目，2013年开盘。合正荣悦是片区内少有的带大型园林的品质住宅小区，离地铁三号线翠竹站仅有不到200米的距离。

▲ 合正荣悦府旁，即将入市的木头龙旧改

合正荣悦府并不是深中学区房，但是不错的楼盘品质以及优越的地理位置让其房价走在罗湖的前列。

位于万象城片区的中海鹿丹名苑，开盘时间2018年，如今均价也逼近11万/㎡，与片区内其他住宅的价格形成鲜明对比。

中学学位为东湖中学的百仕达片区，学区价值在罗湖区里并不算高，然而凭借良好的居住氛围，百仕达楼龄较新的盘在东湖片区里均价也达到了8万/㎡左右。

与均价4万/㎡-5万/㎡的港式大塔楼形成鲜明对比，罗湖的品质较好的住宅尽管楼龄并不算短，而均价8万/㎡甚至达到10万/㎡，罗湖的房价也并没有大家想象的那么“洼地”。

05

老城区的大量旧改：

未来罗湖房价的增长点？

 清水河片区中的成交量TOP10中，均价最高的小区为清水河生活区。

清水河生活区建成年代为1994年，楼龄已经接近30年。毫无疑问，作为罗湖区早期的住宅，清水河生活区属于老破小的范畴。

高均价的背后正是旧改的推动。据了解，相关负责单位已经进驻清水河生活区，清水河生活区的旧改工作正在进行。旧改让这一住宅区有了新的可能性。

与港式大塔楼不同，“老破小”中的多层具备一定的小区环境和居住氛围。而更重要的是，拆迁预期更是让这些老旧住宅有了变为新盘的希望。

罗湖区作为深圳最早的城区，有着大量的老旧住宅区。其中备受关注的木头龙旧改项目，经过十年的拉锯战，如今正在如火如荼的施工当中。部分回迁房业主已经签订了确认回迁房赔偿面积合同。

罗湖区内，许多“老破小”都慢慢在步入旧改的队列之中。

除了木头龙以外，湖贝旧村、蔡屋围、笋岗仓库、城建梅园、罗芳村、二线插花地、港鹏新村、布心山庄、船步街片区等旧改项目都在2020年有了较大的进展。

这些老旧住宅区未来可能是一个又一个高品质的新盘。到那时，这些楼盘的价格，并不再是现在“老破小”的价格了。

06

罗湖并未被遗忘！

自从深圳市中心从罗湖迁移到了福田，深圳西进的声音一直没有停歇。

无论是房价的天花板南山，还是近一年疯涨至11万/㎡的宝安中心，甚至是位于深圳西部不断传来利好的声音是沙井片区与光明片区，这些地方的房价都在疯涨。

然而，罗湖拥有着全市较高的地铁网密度，截至目前已开始运营的地铁，途径罗湖区的地铁线高达7条，分别是1号线、2号线、3号线、5号线、7号线、9号线、10号线，地铁网密度仅次于福田区，更是远远高于原关外区域，在交通方面有着巨大的优势。

罗湖区并不大，但是有着全深圳最密集的商场、服装城KTV、餐饮店，商业氛围十分浓郁，生活配套十分齐全便利。

尽管罗湖区的GDP在全市的排位较为落后，但该区消费总额却比南山区还高。罗湖区的商业力量依旧十分强劲。

三十年前，在人们心中，深圳就是罗湖；三十年后，年轻人似乎并不再愿意在罗湖买房置业。

愿意在罗湖购房的，似乎只剩下“罗湖情结”的老一辈深圳人。

不过，深圳经济特区建立40周年，罗湖区发出了“特区再出发”的声音，这是一个利好的风向。在新的规划中，罗湖区有了自己新的历史定位，紧跟时代脚步。

开发过早、规划落后，产业配套落后于新晋热门片区。这是罗湖区本身的问题。

但是，住宅太多、密度太高，大量品质差、硬伤多、短期内旧改无望的港式大塔楼，这些才是造成罗湖价格洼地的重要原因。

在这个流行“画饼”的时代，未来前景是大多数看房者关注的重点。但许多在10年，甚至20年后，才可能兑现的“承诺”的背后，是这些片区目前明显不够宜居的现状。

“万事皆备”的老罗湖并非一文不值。罗湖的购房者，也更关注该区拥有并将长期拥有的学区优势与较高的居住质量。

美联物业深莞惠总经理江少杰对罗湖的前景十分看好，他认为罗湖在过去五年的沉寂主要是因为片区内值得关注的新盘过少。

“上一个在罗湖区备受关注的新盘，还是2018年的中海天钻，罗湖区在过去几年值得关注的新盘实在是屈指可数。”

他表示罗湖的二手房交易市场有着大量不适宜家庭选择的产品，而深圳购房者的购房名额十分宝贵。对于大量刚需的家庭来说，他们很难在罗湖找到合适的上车点。

“高度成熟的配套、优越的区位与优质学区都是罗湖的明显优势。”江少杰指出，随着2020年多个更新项目有了新的进展，在未来的两年左右，罗湖会有一波新盘集中入市的高峰。

这些新盘的均价有望达到10万/㎡左右，新盘的入市会拉动周边房价的上涨，罗湖房价到那时可能会迎来一个不小的涨幅。 

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